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Comment choisir l’emplacement d’un bien immobilier locatif ; Comment choisir l’emplacement d’un bien immobilier locatif

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

La règle d’or de l’immobilier tient en trois mots : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Devenue caricaturale à force d’être répétée, l’expression n’en reste pas moins vraie. Choisir une bonne adresse est et restera toujours l’une des clés du projet réussi. Ce n’est pas un hasard si la plupart des annonces immobilières insistent sur ce point.

L’emplacement peut désigner 3 choses : La ville, le quartier dans la ville ou le bien dans le quartier.

Quelle ville choisir ?

Une ville attractive est généralement une ville qui propose des offres d’emploi ou un environnement pour étudiants avec de grandes écoles (universités…). Puisqu’il s’agit de l’un des principaux facteurs qui attirent de nouveaux habitants. Les niveaux de salaire ainsi que le cadre de vie rejoint également les critères qui influencent l’attractivité d’une ville, tout comme le montant des impôts locaux et les prix de location.

Pensez aussi aux transports en commun

De nombreuses personnes empruntent les transports chaque jour pour se rendre sur leur lieu de travail, il est donc utile de se tourner vers une ville bien desservie en transports en commun. Il peut s’agir du métro, mais également du tramway, d’un réseau de bus de ville efficace et dense, sans oublier les pistes cyclables de plus en plus plébiscitées.

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Ne négligez pas les voies de communication, car beaucoup de personnes se rendent également au travail en voiture : une ville en bordure d’une autoroute fréquentée et au cœur d’un axe de communication sera appréciée des locataires. Une gare TGV bien desservie est également de mise, notamment pour les trajets professionnels.

Rien ne vaut la connaissance terrain. Donc si vous pouvez privilégier un en ville dans votre environnement proche actuel (ou à défaut dans celui de vos racines), c’est mieux.

Pour nous habitant du Sud-Ouest de la France. Notre terrain de chasse est principalement : La Rochelle, Nantes et Angers (ainsi que leurs environs).

Ce sont effectivement 3 villes où il fait bon vivre et en pleine croissance globale. Elles justifient également d’un grand dynamisme à la fois économique, urbain et culturel.

Quel Quartier dans la ville ?

Le choix du quartier est très important. Le centre-ville est en général une valeur sure, sauf pour quelques villes.

Vous pouvez aussi adapter le quartier choisi à la population visée. Si vous louez des logements étudiants. Découvrez si les étudiants ont une préférence pour le centre-ville ou le secteur du campus (cela dépends de chaque ville, il n’y a pas de vérité universelle).

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À l’inverse, si vous achetez un appartement de type T3 ou T4, préférez les quartiers calmes, familiaux, proches des espaces verts et des écoles. Vous mettrez alors toutes les chances de votre côté pour éviter les vacances locatives.

Miser sur un quartier agréable à la population tranquille. Qui va grandir par de nouveaux projets à venir peut faire espérer une plus-value lors de la revente (qui ne doit être considéré que comme un bonus).

Par contre. Évitez d’investir dans des quartiers à mauvaise réputation actuellement peu cher, et dont on dit qu’il va être réhabilité (ou dont vous jugez la mauvaise réputation exagérée). Il est très difficile et long pour un quartier de se défaire d’une mauvaise réputation.

Quel appartement dans le quartier ?

Les appartements et maisons orientés plein sud seront plus convoités puisqu’ils sont bien éclairés et chauffés naturellement . En outre, si le bien immobilier est situé dans un environnement calme, cela fera nettement augmenter son prix.

En effet, les nuisances sonores impactent sur la qualité de vie des occupants. Les maisons et appartements se trouvant à proximité des discothèques, d’une voie ferrée ou en dessus d’un Monoprix (Ou une école de batterie…) se vendront à un prix moindre que ceux qui sont bien situés.

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Ainsi. Deux appartements similaires peuvent avoir deux prix totalement différents selon la rue du même quartier dont lequel ils se trouvent.

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Note : cet article, initialement publié en Décembre 2020, a été mis à jour en Janvier 2021.

Quand il s’agit de rendement locatif, c’est souvent très flou, car celui-ci peut être but ou net, et celui qui atterrit in fine dans votre poche est même dit rendement locatif « net-net ».

Examinons par exemple le cas d’un appartement que je voulais acheter personnellement à Nantes et que j’allais louer à 500 € le mois, soit 6 000 € par an dont 804 € de charges annuelles.

Calcul de l’investissement initial

Prix du bien 48 000 € + Frais d’agence 4 000 € + Frais de notaire 5 000 € + Ameublement 2 000 € + Pourcentage courtier 1 500 € = 60 500 €

Calcul de la rentabilité locative brute

Rendement brut = Loyer hors charges / Investissement initial = (6 000 – 804)/60 500 = 8,58 %

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Calcul de la rentabilité locative nette de charges

Charges :

• Taxe foncière : 600 €
• Charges non récupérables : 250 €
• Travaux effectués dans l’année (peinture…) : 500 €
• Assurance appartement : 100 €

Soit un total de charges de 1 450 €. La rentabilité nette de charges correspond au quotient des loyers nets de charges par l’investissement initial, soit ici :Calcul du rendement locatif d’un bien immobilier

Rendement locatif net = ( 6 000 – 804 – 1 450 ) / 60 500 = 6,19%

Calcul de la rentabilité locative nette-nette, soit nette d’impôts et de prélèvement sociaux

Reprenons notre exemple et précisons que dans notre cas… on est imposé avec un taux marginal de 30%. On a payé 700 € d’intérêts cette année-là sur l’emprunt contracté. En rappelant que seule la part d’intérêts d’emprunt est déductible fiscalement, et non l’intégralité de la mensualité, calculons notre base imposable :

Base imposable = 6 000 € – 804 € – 1 450 € – 700 € = 3 046 €

Le taux de pélèvements sociaux est de 17,2%. Si l’on veut être très précis et éviter l’erreur d’oublier les 6,8% de CSG déductible l’année suivante, il devient 17,2% – 0,3 * 6,8% = 15,16 %. Les prélèvements sociaux à payer sont donc de :

Prélèvements sociaux = 15,16% * 3 046 € = 461,77 €

L’impôt sur le revenu est quant à lui de :

Impôts sur le revenu = 30% * 3 046 € = 913,8 €

Il vient donc au final :

Rendement locatif net-net = (6 000 – 804 – 1 450 – 461,77 – 913,8) / 60 500 = 3,91%

C’est le rendement locatif net-net qui est le plus important et auquel il faut prêter attention, car c’est celui qui inclut un maximum de paramètres.

Le rendement brut peut être utile pour avoir une première approche. En effet, il présente l’avantage d’être aisément calculable de tête. De plus, si vous évitez les appartements avec des charges de copropriété prohibitives, vous saurez vite quel rendement est nécessaire pour atteindre le rendement net ou cash-flow que vous désirez.

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Limites du calcul manuel de rendement locatif

Le calcul du rendement locatif présente néanmoins quelques écueils :

• Les intérêts évoluent chaque années.
• Vous pouvez vous trouver à la frontière de tanches marginales d’imposition, et avoir un taux d’imposition différent entre les années.
• Les cash-flows dégagés et la trésorerie générée sont sûrement des éléments encore plus importants que la pure rentabilité locative, et nous ne les avons pas calculés ci-dessus.
• Les calcul ci-dessus est une version simple, sans prise en compte de dispositifs fiscaux spécifiques.

Ces calculs étant plus complexes qu’il n’y paraissent, je vous conseille d’utiliser un outil de calcul automatique qui vous calculera les données année par année sur la durée de votre investissement.

L’outil que nous utilisons personnellement est https://www.rendementlocatif.com/