Calcul du rendement locatif d’un bien immobilier
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Note : cet article, initialement publié en Décembre 2020, a été mis à jour en Janvier 2021.
Quand il s’agit de rendement locatif, c’est souvent très flou, car celui-ci peut être but ou net, et celui qui atterrit in fine dans votre poche est même dit rendement locatif « net-net ».
Examinons par exemple le cas d’un appartement que je voulais acheter personnellement à Nantes et que j’allais louer à 500 € le mois, soit 6 000 € par an dont 804 € de charges annuelles.
Calcul de l’investissement initial
Prix du bien 48 000 € + Frais d’agence 4 000 € + Frais de notaire 5 000 € + Ameublement 2 000 € + Pourcentage courtier 1 500 € = 60 500 €
Calcul de la rentabilité locative brute
Rendement brut = Loyer hors charges / Investissement initial = (6 000 – 804)/60 500 = 8,58 %
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Calcul de la rentabilité locative nette de charges
Charges :
- Taxe foncière : 600 €
- Charges non récupérables : 250 €
- Travaux effectués dans l’année (peinture…) : 500 €
- Assurance appartement : 100 €
Soit un total de charges de 1 450 €. La rentabilité nette de charges correspond au quotient des loyers nets de charges par l’investissement initial, soit ici :Calcul du rendement locatif d’un bien immobilier
Rendement locatif net = ( 6 000 – 804 – 1 450 ) / 60 500 = 6,19%
Calcul de la rentabilité locative nette-nette, soit nette d’impôts et de prélèvement sociaux
Reprenons notre exemple et précisons que dans notre cas… on est imposé avec un taux marginal de 30%. On a payé 700 € d’intérêts cette année-là sur l’emprunt contracté. En rappelant que seule la part d’intérêts d’emprunt est déductible fiscalement, et non l’intégralité de la mensualité, calculons notre base imposable :
Base imposable = 6 000 € – 804 € – 1 450 € – 700 € = 3 046 €
Le taux de pélèvements sociaux est de 17,2%. Si l’on veut être très précis et éviter l’erreur d’oublier les 6,8% de CSG déductible l’année suivante, il devient 17,2% – 0,3 * 6,8% = 15,16 %. Les prélèvements sociaux à payer sont donc de :
Prélèvements sociaux = 15,16% * 3 046 € = 461,77 €
L’impôt sur le revenu est quant à lui de :
Impôts sur le revenu = 30% * 3 046 € = 913,8 €
Il vient donc au final :
Rendement locatif net-net = (6 000 – 804 – 1 450 – 461,77 – 913,8) / 60 500 = 3,91%
C’est le rendement locatif net-net qui est le plus important et auquel il faut prêter attention, car c’est celui qui inclut un maximum de paramètres.
Le rendement brut peut être utile pour avoir une première approche. En effet, il présente l’avantage d’être aisément calculable de tête. De plus, si vous évitez les appartements avec des charges de copropriété prohibitives, vous saurez vite quel rendement est nécessaire pour atteindre le rendement net ou cash-flow que vous désirez.
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Limites du calcul manuel de rendement locatif
Le calcul du rendement locatif présente néanmoins quelques écueils :
- Les intérêts évoluent chaque années.
- Vous pouvez vous trouver à la frontière de tanches marginales d’imposition, et avoir un taux d’imposition différent entre les années.
- Les cash-flows dégagés et la trésorerie générée sont sûrement des éléments encore plus importants que la pure rentabilité locative, et nous ne les avons pas calculés ci-dessus.
- Les calcul ci-dessus est une version simple, sans prise en compte de dispositifs fiscaux spécifiques.
Ces calculs étant plus complexes qu’il n’y paraissent, je vous conseille d’utiliser un outil de calcul automatique qui vous calculera les données année par année sur la durée de votre investissement.
L’outil que nous utilisons personnellement est https://www.rendementlocatif.com/
